Има ли балон на пазара на недвижими имоти и ще падат ли цените?

Жилищата в България са най-достъпни спрямо средната заплата от поне десетилетие и въпреки това БНБ ги оценява като надценени с 13,8%.

Доходите се повишават, лихвите по ипотечните кредити остават ниски, а кредитът може да покрива до 85% от стойността на жилището.

Спрямо наемите обаче имотите изглеждат доста по-скъпи. През третото тримесечие на 2025 г. съотношението между цените на жилищата и наемите е било с 48,9% над историческата си средна стойност, показва анализ на ИПИ.

Ориентир за пазара идва от Българската народна банка. Според нейния модел през същия период жилищата в страната са били средно с 13,8% над дългосрочното си равновесно равнище.

Това не означава, че цените трябва да паднат с 13,8%. Моделът сравнява реалните цени с равнище, изчислено въз основа на доходите, ипотечните лихви, възможността на домакинствата да изплащат 25-годишен кредит и инвестициите в недвижими имоти.

По-високите доходи и ниските лихви оправдават част от поскъпването. Те позволяват на домакинствата да отделят повече средства за жилище и повишават равновесната му цена. Но не аргументират целия ръст. Все по-голяма роля играе и очакването, че имотите ще продължат да поскъпват.

В България жилището отдавна се възприема като един от най-сигурните начини за съхраняване на спестяванията. Според проучване на Dynata от 2025 г. недвижимите имоти са предпочитаната инвестиция за 39% от българите.

Причината не е трудна за разбиране. Парите по депозитите почти не носят доходност, а при по-висока инфлация реалната им стойност намалява. Имотът може да поскъпва, да носи наем и един ден да остане за децата.

Така на пазара влизат и хора, които не търсят дом, а място за парите си.

Колкото повече купувачи вярват, че цените могат да се движат само нагоре, толкова по-силно самото очакване започва да подхранва поскъпването.

В интервю за „Булевард България“, което предстои да бъде публикувано, главният изпълнителен директор на ОББ и кънтри мениджър на KBC Group в България Кристоф Де Мил дава прогноза, че пазарът постепенно ще се успокои.

„По отношение на жилищния пазар очаквам постепенно нормализиране на ръста на цените и на ипотечния пазар. Миналогодишният ръст от 25% беше изключителен и това не е устойчиво ниво. Нормализирането не е лошо нещо“, казва той.

Тъкмо постепенното нормализиране изглежда като по-добрия сценарий. Цените могат да продължат да растат, но с по-умерени темпове, докато доходите постепенно ги настигат. Така надценяването може да намалее и без рязък спад на пазара.

При по-сериозно понижение най-уязвими биха били хората, които са купили наскоро с малко собствени средства.

Например купувач, чиито собствени средства представляват 20% от стойността на жилището, може да загуби до 50% от собствения си капитал при спад от едва 10% в общата цена на имота, пишат от ИПИ.

Рискът е още по-голям, когато част от самоучастието също е осигурена с потребителски кредит. В такъв случай купувачът влиза в сделката почти изцяло с чужди пари.

Последствията от един по-сериозен спад няма да се ограничат до хората с ипотеки. Когато стойността на жилището намалява, домакинствата започват да възприемат натрупаното си богатство като по-малко. Дори да не планират продажба, те стават по-предпазливи, ограничават големите покупки и по-рядко поемат нов дълг.

Когато много хора започнат да харчат по-малко едновременно, ефектът се усеща в цялата икономика.

Имотният сектор има сериозна тежест в нея. През 2025 г. операциите с недвижими имоти създават 8,2% от брутната добавена стойност, а строителството осигурява около 7,6% от заетостта. Един рязък обрат би засегнал строителни компании, банки, търговци, производители на материали и широк кръг свързани услуги.

БНБ вече предприе мерки срещу най-рисковото кредитиране.

От 1 октомври 2024 г. размерът на жилищния кредит може да бъде най-много 85% от стойността на обезпечението.

Месечните плащания по обслужването на дълга не трябва да надхвърлят 50% от дохода.

Максималният срок на кредита е 30 години.

Тези ограничения правят новите заеми по-устойчиви, но засега не успяват да забавят силно кредитната активност. Към юни 2026 г. жилищните кредити продължават да растат с 26,4% на годишна база.

При продължаващо ускорение БНБ може да затегне отделни прагове, да намали допустимите изключения или да насочи допълнителни мерки към най-рисковите кредитополучатели.

Според Борис Караиванов и ИПИ част от решението се намира извън жилищния пазар. Докато домакинствата не разполагат с достатъчно лесни, достъпни и разбираеми възможности за инвестиране, значителна част от спестяванията ще продължи да се насочва към имоти.

Това предполага по-развит капиталов пазар, по-лесен достъп до глобални инвестиции и ликвиден пазар на български държавни облигации за граждани.

Идеята не е хората да бъдат отказвани от покупката на жилище. Рискът се появява, когато голяма част от пазара започне да разчита на убеждението, че цените могат единствено да растат.

Според ИПИ вероятността от криза като тази от 2008 г. засега е малка. Това обаче не означава, че увеличаването на надценеността може да бъде пренебрегнато.

Колкото по-рано цените и ипотечното кредитиране преминат към по-умерени темпове, толкова по-голям е шансът сегашното разминаване да остане предупреждение, вместо да се превърне в реален икономически проблем.

Лъчезар Богданов за ударния ръст на кредитирането: Животът назаем не може да продължи безкрайно