​​​​​​​Тамаш Хак-Ковач от Банка ДСК: Данни за имотен балон няма и не разбирам истерията

Когато си банкер или банка е много трудно да бъдеш популярен, ние сме като мобилните оператори – всички те мразят, докато внезапно не останат без интернет. Същото е и с банките – хората не осъзнават, колко важни са всъщност банките за обществото и икономиката, казва Тамаш Хак-Ковач, главен изпълнителен директор на Банка ДСК.

Той поема управлението на една от най-значимите финансови институции у нас насред пандемията през 2020 година. През 2023 година Банка ДСК постави индивидуален и секторен рекорд, като генерира печалба от над 1 млрд. лева

Личните наблюдения на Тамаш Хак-Ковач през този период показват, че България вече не е нито най-бедната, нито най-корумпираната страна в Европейския съюз. Място за позитивна прогноза има – както за бъдещото икономическо развитие на страната, така и за догонването на средните европейски доходи.

Банка ДСК е естественият избор за повече от 2,6 млн. клиенти в България. Тя е наследник на Държавната спестовна каса – създадена още преди промените и е може би най-разпознаваемата банка у нас. Приватизирана е през 2003 г. Неслучайно унгарската група OTP запазва името ѝ.

Банката държи лидерска позиция, като остава финансовата институция с най-много клиенти в България, дори в условията на ожесточената конкуренция от страна на останалите играчи в сектора. Две години след като Банка ДСК решава да спре телевизионната си реклама, в проучванията сред потребителите те все още отговарят, че най-много това е банката с най-запомнящите се клипове.

Срещаме се с Тамаш Хак-Ковач, за да обсъдим темите, които в последните месеци сякаш вълнуват всички - жилищните кредити, лихвите и най-общо пазара на имоти. Има ли балон в този сектор, каквито гласове се чуват, какво ще се случи на пазара след въвеждане на еврото и ще се затрудни ли достъпът до банков ресурс?

Таня Илиева: 2023 година беше рекордна за банковата система в България, а също и за Банка ДСК – на какво се дължат тези резултати?

Тамаш Хак-Ковач: Когато говорим за печалбите на банките, е много лесно да се изведат на преден план големите числа, но според мен, е важно да поставим тези резултати в контекст.

Печалбата, от една страна, расте, просто защото банките имат повече капитал. Ако сравните капитала в банковата система спрямо този отпреди 10 години, сега той е почти два пъти по-голям.

Затова и печалбите растат – ако вложите 1000 лева в държавни облигации, очевидно ще имате по-малко печалба, отколкото ако вложите 2000 лв.

Това е едната причина според мен. Втората е, че в последните година-две ние се намираме в една уникална ситуация, в която всичко върви добре за банките. От една страна търсенето е високо, лихвите се качват и качеството на заемите е добро.

Тези печалби отиват за укрепване на капиталовата база на банките, така че смятам като цяло това за добра новина, защото подобрява стабилността на банковата система. Стабилността на банковата система означава сигурност за парите на клиентите.

Ако не сме печеливши, ще има оплаквания, че не генерираме печалби и не сме достатъчно сигурни.

Втората причина е, че ние сме банката с най-много клиенти, имаме най-големия кредитен портфейл и съответно това автоматично означава, че имаме и най-високия постигнат резултат през годината - съвсем пропорционално спрямо ролята ни в българската банкова система и икономиката като цяло.

Това вероятно е първата и последната година, в която отчитаме печалба от 1 млрд., защото следващата година сигурно ще сме в еврозоната, така ще е доста трудно да постигнем печалба от 1 млрд. евро.

Когато си банкер или банка е много трудно да бъдеш популярен, ние сме като мобилните оператори – всички те мразят, докато внезапно не останат без интернет. Същото е и с банките – обществото не осъзнава, колко важни са всъщност банките за обществото и икономиката.

Споменахте въвеждането на еврото и в тази връзка - каква е вашата прогноза за икономиката през тази и следващата година, съответно за въвеждането на единната валута?

Очакванията ми като цяло са положителни. Имам предвид, че основното, най-важното за хората, е пазарът на труда. Борбата за кадри води до ръст на заплатите. Когато служителите са по-скъпи, това оказва натиск върху мениджмънта навсякъде да стане по-продуктивен, защото не можете просто да решите проблема, като наемете евтино повече хора. Първо, не е лесно да наемете повече хора с необходимите умения. И със сигурност е много трудно да наемете хора евтино.

И това е добре за икономиката, защото България се стреми да се доближи до европейския стандарт. И моето мнение е, че през последните няколко години България догонва европейските доходи, макар това да не се усеща от някои българи.

Освен това, българският пазар е много специфичен по отношение на кредитирането, защото предоставяме най-достъпните ипотечни кредити в Европа, което отнема шока от икономиката. Защото, ако сте във Великобритания, изведнъж ипотеката ви поскъпва на пет процента и трябва да плащате два пъти повече, отколкото плащате днес в България..

Така че аз съм положително настроен спрямо това, че България все повече ще се доближава до европейските стандарти и доходът на глава от населението ще продължи да расте. Смятам, че трябва да се радваме на това.

Говорите за нивата на лихвите по ипотечните заеми във Великобритания. В последната година лихвите в останалата част от Европа се покачваха, което доведе и до охлаждане на имотния пазар до голяма степен. В България тенденцията беше различна, да не кажа противоположна. Сега много анализатори и банкери предупреждават, че се тук също се очаква покачване на лихвите. Каква е вашата прогноза и какво означава това за потребителите?

Всеки има право да си има мнение, но повечето от тези, които чета - те са точно това - просто мнения. Те нямат никакви данни, които да доказват тяхното виждане.

Има няколко статистики, които според мен са най-важните, когато говорим за ипотечни заеми. Едната засяга така наречената степен на пренаселеност (overcrowding rate), която може да се сравни с нивата в Европа - каква част от населението живее в пренаселени домакинства.

Това, което имам предвид, е, че ако живеете с в двустаен апартамент с родителите си и с децата си, това е пренаселено домакинство.

България попада в червената категория, в най-пренаселената категория, което означава, че статистически хората се нуждаят от повече жизнено пространство. Проблемът не е, че вие живеете в апартамент от 200 квадратни метра и искате да се преместите в 250, защото искате джакузи.

Очевидно, че е пренаселено откъм липса на достатъчно жилищна площ и това означава, че има нужда от по-добри условия на живот въз основа на статистиката на Европейския съюз.

Втората, по мое мнение, най-важна статистика е това, което наричаме достъпност - тя обикновено измерва колко години трябва да работи средностатистически човек, за да си позволи средностатистически апартамент. И тук още веднъж, България все още е една от страните, ако не и страната, с най-достъпните жилища.

Така че, все още в сравнение с доходите, недвижимите имоти са може би най-достъпните в Европа и ако погледнете назад за последните 10-15 години, те са станали дори по-достъпни в сравнение с други държави, а не по-малко, което е още една много важна част от статистиката. Така че аз бих работил с данни, вместо да изразявам мнение.

Що се отнася до ипотечното кредитиране, лихвените проценти не могат да се променят драстично. Ако в България те се увеличават, то това би било изключително бавно. Причината е, че българските лихвени проценти се основават на т.нар. Local deposit index, местен индекс на депозитите, а депозитният индекс се променя много бавно.

Aко сте вързани с EURIBOR и образно да кажем той представлява средното между 20 банки, а местният депозитен индекс се равнява по депозитите на да кажем 5 млн. домакинства, той се променя много по-бавно отколкото този на 20 банки.

Така че е невъзможно нивата на лихвите по ипотечните кредити в България да се променят твърде бързо. Защото това са договорни задължения на банките, дори и да искам да кажа: "О, ще вдигнем лихвите по ипотечните кредити с 10 процентни пункта". Аз не мога да го направя. Да, бих могъл да го направя за нови клиенти, но очевидно е, че никой няма да дойде при нас в този случай.

Чисто математически, системата се променя много, много бавно. И това е голямото ѝ предимство. Много малко европейски страни имат такава.

И последната статистика, но не и по значение, е така наречената mortgage penetration (бел. р. проникването на ипотечните кредити), която в България отново е с изключително ниски стойности.

"Проникването на ипотечните кредити" измерва дела на ипотечните кредити спрямо БВП на страната и отново е един от най-ниските в Европа.

Така че аз лично не виждам абсолютно никаква причина и просто не разбирам тази истерия около ипотечното кредитиране.

Преди няколко месеца анализ на една от другите големи банки заговори за наличието на балон на имотния пазар в София, а регулаторът - БНБ заяви, че има готовност да предприеме мерки за затягане на ипотечното кредитиране.

Няма да коментирам анализа на колегите, но основното възприятие в медиите е, че ако има покачване на цените, би означавало, че има балон. Но дефиницията за балон е, че той е налице, когато покачването не е устойчиво. А устойчиво означава да не можеш да си го позволиш.

И това е статистиката, за която говоря от самото начало, която показва, че в сравнение с други европейските пазари, ситуацията в България не е станала по-неустойчива, напротив става по-устойчива. И това отново е въпрос на елементарна математика, защото зависи от това как се покачват доходи и как съответно цените на имотите. Това е т.нар. price to income ratio, тази статистика за достъпност, за която вече говорихме.

Не виждам никаква причина за тази истерия около пазара на ипотечни кредити.

Не смятам, че изискванията за отпускане на кредит са занижени, нито виждам лошо качество на портфейлите, ние не поставяме кредитополучателите в неустойчива позиция, така че наистина не виждам причина за тази истерия.

Това, което буди притеснения у хората, е, че всички чуваме, включително от страна на БНБ, че дори да е много бавно, дори след година или две, лихвите и у нас ще се покачват и това ги кара да се колебаят.

Не виждам никакво колебание от страната на клиентите. Това, което наблюдавам, е медийна истерия. Но клиентите не са колебливи и няма защо да бъдат. Винаги трябва да имате предвид, че клиентите не са глупави. Те могат да изчисляват собствената си способност да обслужват ипотеката. В Банка ДСК, качеството на портфейла ни е изключително - нямаме абсолютно никакви забавяния в изплащането на ипотечните кредити.

И докато хората имат работа, те ще плащат ипотеките си, а когато нямат работа, качеството на портфейла може да се влоши, но в момента проблемът е, че нямаме достатъчно хора, а не че няма достатъчно работни места.

Нека да направя едно изчисление за вас. Да кажем, че в момента лихвата по ипотечен кредит е 2,7%. За 20 години с най-масовата ипотека, която е около 200 хиляди лева, това означава, че на месец вноската е 1000 лева.

Ако тези 2,7% се увеличат, приемаме драстично - на 3,5%, нещо, което не ми се вярва да се случи – това ще повиши месечна вноска с 80 лева. Не казвам, че не е увеличение, но сумата не голяма и се съмнявам, че ще ви принуди да просрочите вноските си до степен да не можете да ги плащате. И както казах – абсолютно нереалистично е да очакваме, че лихвата ще се покачи толкова в обозримо бъдеще.

Но дори ако се стигне до европейското ниво, да кажем 4%, това ще се увеличи месечната вноска със 130 лева.

Така че е много малко вероятно, че заради увеличението на лихвения процент, ще има някакъв проблем.

Проблем би имало, ако вие нямате работа. Тогава няма да можете да платите – независимо дали става въпрос за 1000 или 1100 лева.

Става дума за математика, лесно е да е да се изчисли, и както казах, базата, маржът е фиксиран в договора. Именно базовият лихвен процент е начинът, по който се движат и лихвите по депозитите в системата.

Лихвеният процент по депозитите в системата не може да се движи много, много бързо, защото става дума за милиони, милиони, милиони вложители.

Много хора в България биват карани да се притесняват, че след като приемем еврото, ще се променят и лихвите у нас, включително и по ипотеките. Ще има ли някакво отражение в действителност?

Този страх е безпочвен. Всъщност това, че няма достатъчно ясна комуникация около въвеждането на еврото е отговорност на политиците.

Има милиони аргументи в подкрепа на това, че няма да има промени в лихвите. На първо място, дори в закона е записано, че не може поставяш кредитополучателя в по-лоша позиция след въвеждането на еврото.

Това от една страна. Второто е, че имаме лихвен процент по депозитите, който остава същият само, че в евро, а не лева.

И аргумент номер три – курсът лев-евро е фиксиран от 27 години насам. Това, което искам да кажа е, че лихвеният процент не може да се повиши законно, нито може да се повиши технически, заради лихвения процент по депозитите.

И ако някой каже "Ние сме в еврозоната, ще предоставям заеми, като използвам EURIBOR", тогава просто никой клиент няма да отиде в тази банка. Той ще загуби 80% от клиентите си в рамките на три-четири месеца. Няма значение, че ипотечните кредити са дългосрочни, това не означава, че не можете да рефинансирате заема, дори и в момента бихте могли да рефинансирате в друга банка, която да покрие разходите по смяната.

Средата е изключително конкурентна, особено пазарът на ипотечни кредити, поне за големите банки конкуренцията е на живот или смърт, а и това е пазар, който е много чувствителен към цените. Така че, ако променим ставката с 0,1%, статистически вече можем да видим, че губим клиенти.

Т.е. казвате, че дори и след като приемем еврото, лихвите по заемите ще останат свързани с депозитите?

Да, само че в евро. Сега те са вързани с депозитите в лева, а след това ще бъдат вързани с депозитите в евро, но лихвите в лева и евро ще бъдат еднакви, защо да има някаква разлика?

Вижте колко трудно е да се отговори на този въпрос, само защото е налице много грешно възприятие, което е трудно да се обори.

Еврото не променя и не може да промени съществуващите договори.

Според мен, както казах, темата за еврото е твърде политизирана и проблемът е, че няма ясна комуникация по въпроса, а тази комуникация трябва да се води от политиците. Но това, което засяга банките е, че за клиентите няма да има негативи. Мога 100% да кажа, че със сигурност няма да има такива за клиентите на Банка ДСК.

Дори ефектът върху инфлацията, който обикновено е това, от което хората се притесняват, е много малък, . В действителност ефектът от инфлацията е минимален, защото просто, дори и да се случи, това е само ефект на закръгляне. Хърватският пример, както и в други страни го доказват.

Така, ако един хляб сега струва 3 лева, ако цената е в евро, изчисляваме по фиксирания курс и цената в евро става 1,53 евро. Така че тук или ще стане 1,5 евро в зависимост от конкуренцията или 1, 55 евро, или 1,6 евро. В случая инфлационният ефект е между минус 2% или плюс 4%. Говорим за сума от 3 лева, ако говорим за продукт или стока, която струва да кажем – 30 лева, тогава пропорцията е много по-ниска.

Не стои въпросът нещо от 3 лева да стане 3 евро. В случая казваме, че от 3 лева ще стане между 1,5 евро до 1,6 евро,в зависимост от това колко конкурентна е средата и ако пазарът е достатъчно конкурентен дори може да се стигне до закръгляне надолу, а не нагоре.

Това е статистически доказано и в останалите държави въвели еврото и става въпрос за обикновена математика. Може би и заплатите ще бъдат закръглени нагоре и това ще реши проблема.

Ако трябва да обобщим ситуацията – подходящ ли е моментът за покупка на имот с ипотечен кредит?

Според мен, не е това въпросът, защото имот трябва да купите тогава, когато се нуждаете от него. Купуваш имот, за да живееш в него.

Мога да ви дам пример - моята асистентка е на 26 години. Тя изтегли ипотечен кредит, за да си купи жилище – добър ли е моментът? Добър е, защото, когато си на 26 години и имаш добра професия, вероятно е по-добре да вземеш жилищен кредит, а не да живееш при родителите си.

Друга служителка в банката има дете, което наскоро се отдели да живее самостоятелно – дали родителят има нужда да вземе ипотека, за да купи по-голямо жилище – по-скоро не, защото детето тъкмо се е изнесло и жилището е по-малко населено. Ако ме питате дали тя трябва да вземе ипотечен кредит, за да купи по-голям имот, който да отдава под наем като инвестиция – това е съвсем друг въпрос, защото това е инвестиционен въпрос, а не въпрос за ипотечен заем.

За мен ипотечният заем е това да купиш жилищен имот, за да подобриш качеството си на живот и това зависи от обстоятелствата – на първо място имаш ли нужда от него и дали имаш условията да изплатиш заема, което зависи от перспективите за работа, които имаш.

Но ако имаш нужда от жилище и имаш добра професия – в този случай, да, моментът е много подходящ според мен, защото се съмнявам, че имотите в България ще поевтиняват. Със сигурност не в дългосрочен план, дори и да има краткосрочни колебания.

Така че, ако смяташ, каквото е и моето мнение, че доходите в България ще догонват средноевропейските и стандартът на живот като цяло ще се повишава, лихвите по ипотечните заеми са на абсолютното дъно и няма как да станат по-евтини заемите, така ако отговорът на въпроса имаш ли нужда от жилище е "да", абсолютно оправдано е да искаш и да подобриш качеството си на живот.

Ние не отпускаме ипотечни заеми, които не смятаме, че ще бъдат изплатени, отпускаме заеми само на клиенти, за които смятаме, че ще могат да ги покрият. Или ако преценим, че даден кредит е твърде голям за някого, ние не го даваме.

Има елемент на социална отговорност, когато решаваме кого да кредитираме, същото е и с инвестиционните продукти.

Това според мен е много важно – банковите услуги са удовлетворяване на основни човешки нужди, а не за спекулиране, което е съвсем друг пазар.


Ако нашият сайт ви харесва, можете да се абонирате за седмичния ни нюзлетър тук:

Важно днес

Главчев смени служебния министър на външните работи с Даниел Митов след закана от Борисов

Предложението е мястото му да заеме Даниел Митов

22:15 - 15.04.2024
Важно днес

Живко Коцев е призован в антикорупционната комисия за повдигане на обвинение

Бившият главен секретар на МВР е извикан в петък, но ще се яви в сряда

21:10 - 15.04.2024
Важно днес

"Продължаваме промяната" не вижда възможност за преговори с ГЕРБ след вота

Партията очаква компроматна война по време на кампанията

19:53 - 15.04.2024
Важно днес

Борисов издигна Фандъкова "на първо място като депутат за изборите" (Обновена)

Борисов обяви решението в присъствието на бившия кмет на София

18:40 - 15.04.2024
Важно днес

"Зелено движение" напуска ПП-ДБ, отива на избори "в друг формат"

От ноември 2023 г. съпредседатели на "Зелено движение" са Тома Белев и Даниела Божилова, която е и настоящ депутат.

16:20 - 15.04.2024
Важно днес

Докато руският Орск е под вода, семейството на кмета си купува имоти в Дубай

Ново разследване на Фонда на Навални разкри съмнения за корупция в тежко пострадалия град

15:30 - 15.04.2024
Важно днес

Китайската Temu се изправя пред по-строги регулации в Европейския съюз

Temu обяви около 75 милиона средномесечни активни потребители в ЕС

14:16 - 15.04.2024