Абонирайте се за нюзлетъра на "Булевард България", за да получавате селекция с най-интересните теми на седмицата през погледа на нашия екип:
- България остава сред страните с най-устойчиво поскъпване на имотите в ЕС;
- Инвестиционната активност в строителството расте - с издадени разрешителни за 13 500 нови жилища;
- Строят се по-мащабни проекти с плътно застрояване;
- Очаква се постепенно охлаждане на пазара, но не и рязка корекция.
Това са изводите от анализ на жилищния пазар е България на компанията за недвижими имоти Sorenda Real Estate.
За последната година имотите в България са поскъпнали с над 15%, като единствено в Португалия цените растат по-бързо в Европейския съюз.
За 15 години жилищата в България са поскъпнали с над 133%, което поставя страната сред пазарите с най-устойчив ръст
в ЕС.
Бумът на имотния пазар се дължи на комбинация от фактори - силно търсене, ограничено качествено предлагане, отложени решения и ниски лихви.
Всичко това прави текущия ръст логичен, макар и трудно устойчив в дълъг хоризонт, казват от компанията за недвижими имоти.
Динамиката вече започва да се променя: в отделни сегменти се наблюдават по-дълги срокове за продажба, а купувачите стават по-чувствителни към ценообразуването.
„Нашето очакване е за по-скоро плавно охлаждане, отколкото за рязка корекция, но при рязка промяна в лихвите или доходите пазарът логично би се коригирал по-бързо“, коментира Евгени Василев, управител на Sorenda Real Estate.
През третото тримесечие в България са издадени над 13 500 разрешителни за нови жилища, което е най-големият брой от 2007-а насам. Прави впечатление, че расте броят на жилищата в новите сгради, които се увеличават с 46,9%. Това показва, че проектите стават по-мащабни и по-плътни.
Разгънатата застроена площ се увеличава с над 32%, което потвърждава разширяването на обхвата на новите проекти - от малки кооперации към по-големи сгради със значителен брой жилищни единици.
Според експертите на компанията това е знак за потенциал за по-силен строителен цикъл през следващите до две години и е ясен сигнал, че инвеститорите не предвиждат криза, а напротив - очакват силно търсене и след присъединяването към еврозоната.
Разрешителното обаче е ранен индикатор, който не гарантира реално строителство. Важен тест за пазара ще бъде дали тези проекти ще започнат реализация в рамките на следващите 6-12 месеца и дали ще бъдат завършени в срок.
В сегмента на комплексите от къщи цените вече надхвърлят 2300–2500 евро/кв.м, а самостоятелни имоти над 700 хил. евро не са рядкост – логичен резултат от поскъпването на материалите и оскъдността на подходящи терени.
Банките освобождават 13 - 14 млрд. лв. ликвидност: кредитирането остава евтино и предвидимо
Влизането в еврозоната ще промени банковата архитектура в България много по-съществено, отколкото потребителите си представят. Понижаването на задължителните резерви от 12% на 1% ще освободи 13 - 14 млрд. лева ликвидност – ресурс, който ще засили конкуренцията между банките. Това не означава „вълна от евтини кредити“, но прави банковата система много по-гъвкава и конкурентна в борбата за качествени клиенти.
България и досега е сред страните с най-ниски лихви по ипотечни кредити в ЕС със средна лихва в диапазона 2,5 - 3 % при средно над 3 - 3,5% в еврозоната. Това се дължи на високата ликвидност и на локалния характер на финансирането. Тези нива вероятно ще се запазят и след 1 януари - със слаба тенденция към преминаване към фиксирани или хибридни лихви, както се случи в Хърватия.
Според анализаторите основната разлика между 2025 и 2026 г.: няма да бъде в цените, а в поведението. Купувачите ще се ориентират към по-дълги сделки, по-сигурни кредити и по-зрели решения.
Как ще се промени пазарът след 2026 г.
Анализторите очакват „нормализацията“ след 2026 г. ще бъде разделение не между ново и старо, а между качествено и некачествено строителство. Този процес ще се характеризира с:
- по-умерен ръст на цените, който ще бъде по-близо до ръста на доходите, а не двуцифрени темпове всяка година;
- по-дълги срокове за реализация, което значи, че проектите няма да се разпродават „от чертеж“, а в рамките на 1,5 - 2 години;
- по-зряло търсене, при което купувачите ще сравняват повече, както и по-стриктно банково финансиране, при което банките ще следят не само за обезпечението, а и с цялостния профил на риска на проекта.
Според анализаторите се очаква "нормализация: на пазара, която не означава спад. По-скоро пазар, който се движи от фундаментите си: доходи, лихви, предлагане и качество. Най-вероятният сценарий е темпът на поскъпване да се забави, но да остане положителен. Купувачите ще вземат решения по-бавно, ще сравняват повече, ще обръщат внимание не на „колко квадратни метра“, а на „какво струва животът в тази сграда“.
В такава среда жилищната стойност ще се определя не от пазарната еуфория, а от архитектура, изпълнение, управление и среда. Това е логиката, която вече доминира в по-зрелите европейски пазари, и която постепенно започва да формира и поведението на българските купувачи.
Българският пазар навлиза в нов цикъл, а не в задънена улица
България посреща еврозоната със стабилен жилищен пазар, рекордна ликвидност, устойчиво търсене и ясна тенденция към по-високо качество. Предстоят сериозни предизвикателства - терени, административни бариери, обновяване на стария фонд, но и реални възможности за преструктуриране на пазара.
Паралелите с Хърватия подсказват, че няма основания за страх от внезапни шокове. По-вероятно е плавно преминаване от ускорение към устойчив растеж и от емоционални покупки към осъзнати решения.
