Анастас Георгиев е управител на агенцията за имоти МАНАСО, има опит в инвестициите, включително борсовите, и наблюдава процесите в икономиките с интерес

Как изглеждаше пазарът на недвижими имоти малко преди преди covid-19?

- В последните години се наблюдаваше растящ пазар. Една от причините беше голямата ликвидност, която изсипаха водещите банки на пазара - сериозното облекчение и много агресивен маркетинг от страна на банките и кредитите, които те отпускаха, както и ниските лихви. Като се прибави не особено високата култура на инвеститорите и въобще на хората в България, които от край време предпочитат инвестициите в недвижими имоти, се наблюдаваше картина на много засилен интерес.

Има ли у нас много алтернативи тази "ниска култура"?

Има борсов пазар. Не е много лесно да "играеш" на него изисква се известна специализация, а и банките не насочват клиентите си натам - основните инструменти, с които те активно привличат клиенти са ипотечните кредити и депозити.

С какво се промени ситуацията след разпространението на Covid-19 в страната и мерките, които бяха предприети?

- В момента се наблюдава първо, чисто физическо затруднение на пазара, защото няма как да се извършват огледи, много от нотариусите не работят. Хората се притесняват какво ще се случи и са в позиция на изчакване.

Но освен този чисто физически проблем за мен още от края на миналата година се наблюдава тенденция на пренасищане на пазара, която няма нищо общо с коронавируса. От една страна просто ръстът на пазара се изчерпа, а от друга прекалената задлъжнялост на населението – кредитите, които се отпускаха, занижените критерии по оценка на риска и завишените оценки на самите жилища, предполагаха картина, която доста приличаше на тази от 2008. Аз лично прогнозирах да се случи нещо подобно, разбира се covid-19 беше катализаторът.“

Тоест, криза на пазара на имоти щеше да има и без епидемологичната криза?

Да, това е моето мнение. Рано или късно пазарът се насища и се стига до корекция, която на практика е здравословна. 

Нека изясним - правим ли разлика между личните инвестиционни намерения или говорим за това как компании гледат да си инвестират средствата?

- В България основната кампания беше по отношение на ипотечните кредити на физически лица, а и българинът много харесва инвестицията да купува жилище с ипотечен кредит, дава го под наем, било то дългосрочно или Airbnb, и с дохода от наема той си погасява лихвата.“

Но оказа се, че това не е точно така, ние сме малка държава без особено силно развит туризъм, да не говорим какво предстои да се случи – сега ще е погромът в тази сфера. Така че тази схема не заработи. Доста хора бяха разочаровани и вече се виждаше, че много имоти, които са били на Airbnb пазара, се пуснаха за продажба. Тоест, българинът не можа да оцени добре кредитния риск и от прекомерното желание да се включи в това, особено за тези, които се включиха на по-късен етап.

Това важи за София или за цялата страна? 

Говоря за цялата страна, но ръстът на пазара се наблюдаваше преди всичко в София и в по-големите градове. В малките градове ръстът беше съвсем минимален. 

Какво предстои да се случи в краткосрочен план при различни сценарии, но да кажем до 3 месеца?

Проблемът е, че повечето хора ще останат бе ликвидни средства и то дори и в краткосрочен план. Същевременно банките все пак ще изискват да има плащания по кредитите, което ще накара много хора да извадят имотите си за продажба на пазара, за да могат да живеят.“

Фирмите, направили някаква организация с офиси или ще намалят офис площите си, или ще се реорганизират – сега с тази работа по домовете до голяма степен вече няма да е толкова потребно да има огромни офиси. Това е нещо, което за мен е интересно как ще се развива.

Мисля, че ще има голям удар по co-working пространствата, защото в България в последната година се инвестира в няколко големи такива - Завод "Витоша" или сградата на „Шипка“ 6. Имаше и много по-малки такива проекти. Категорично тези споделени работни пространства ще бъдат ударени много сериозно от кризата на вируса.

Единствената сфера, в която може да се очаква ръст, който индиректно е свързан с кризата с вируса, това са логистичните центрове и складовете - заради електронната търговия и интернет поръчките ще бъдат необходими по-големи складове и площи. Те и без това не са много в България. Това е единствената част от сектора, в която може би ще има някакъв ръст.  В останалите - офис-площите и жилищата за физически лица, очаквам сериозен срив.

Колко време би продължила тази низходяща крива?

Никой не може да каже, аз лично се притеснявам от сериозното преекспониране и от агресивния маркетинг на банките, недооценяването на риска, както и високите оценки на жилища -  много е вероятно това по някакъв начин да удължи нормалната корекция в пазара и низходящата крива да продължи повече от година. В ситуация на неизвестност никой не тръгва да предприема сериозни инвестиционни решения, било то в семеен или бизнес план – всеки би изчакал, за да види какво ще се случи.

Интересно е на какво ниво на падане на цени ще се включат хора, които ще инвестират?

Това е сериозен въпрос, за много пари. Принципно първото нещо, което българинът купува е жилище и то е последното, което продава. Може би няма да се стигне до такива критични нива, при които да  пазарът да се върне с 50-60%, но мисля, че спад на цените с 20-30% е възможен в следващата година, което би било здравословно за пазара.

За мен по-големият проблем е свързан със строителните фирми, които предприеха много агресивно строителство, особено през последните две години – с много строителни разрешения, много от проекти са с много големи кредитни експозиции. Там се крие по-големият потенциал за някаква бомба, защото това ще повлече фалити, незавършени строежи, хора, които са платили авансово частично или изцяло за жилища. И там по-скоро са моите притеснения. Напоследък се строи къде ли не – градинки, паркове, застрояват се региони, в които преди се смяташе, че нищо няма да се случи. Моите по-сериозни притеснения са свързани с тези райони. Не мисля обаче, че Центърът ще бъде повлиян сериозно в тази криза.

Примерно през 2008 г. цените в Центъра не паднаха много. Тогава кризата на имотния пазар продължи две години.