В 35% от кварталите на София има имотен балон

Поскъпването на имотите в комбинация с ниските лихви по ипотеките създава риск от прегряване на пазара в София.

• В 1/3 от софийските квартали вече е налице балон с цените на жилищата, а апартаментите в повече от половината квартали са силно надценени;
• За да се върне пазарът към здравословното съотношение между цените и доходите, жилищата трябва да поевтинеят с 47%, или домакинствата да печелят с 89% повече;
• Ако пазарът не се охлади – въпрос на време е да се повтори кризата след 2008 година и имотният „балон“ да се спука, а това може да има болезнени последствия за икономиката;

Това са част от изводите в годишния анализ на „УниКредит Булбанк“ за достъпността на жилищата в България.

България стои извън общата за Европа тенденция

Страната е на второ място в Европа по поскъпване на жилищата през второто тримесечие на 2023 г. - повече са поскъпнали имотите само в Хърватия. За Хърватска причината отчасти е приемането на еврото, което извади на пазара много сиви пари, за които единственият начин за изсветляване беше покупката на имоти.

В доклада се отбелязва още, че България остава в капана на прекалено ниските лихви по ипотечните кредити.

Причината - лихвите по повечето ипотечни кредити в България са обвързани с лихвите по депозитите (от фирми и граждани), а не с основната лихва, определяна от централната банка.

Петър Славов, ПроКредит Банк: Лихвите у нас остават ниски, но това не е непременно повод за радост

За разлика от останалите европейски държави, България, поне засега, пропусна възможността да охлади по контролиран начин пазара, като започне да покачва лихвите, пише в анализа на „УниКредит Булбанк“.

Имотен балон е налице в 35% от кварталите на София

За да оценят наличието да балон на имотния пазар, икономистите на банката търсят двуцифрено съотношение между доходите на домакинствата и цените на жилищата в половината от кварталите на столицата.

Така данни за наличие на "балон" има в 35% от районите в София през 2023 г. Силно надценени (без още да е налице балон) са недвижимостите в 61% от локациите, показва анализът.

И макар все още ситуацията да е далеч от кризисната 2008 година, данните показват наличието на сериозно по мащабите си прегряване на пазара на жилища в столицата.

Имотите в България са достъпни за една трета от домакинствата

Последните данни показват, че домакинство със средни доходи у нас е трябвало да спестява брутния си доход в продължение на 6,7 г., за да си купи жилище от 81 кв.м.

Най-недостъпни са имотите в София, където под 10% от хората с най-високи доходи могат да си позволят жилище през 2022 г.

Така достъпността на апартаментите в София е близка до тази в най-големите градове на Канада - Торонто, Австралия - Мелбърн, втория най-голям град на САЩ - Лос Анджелис. Все страни с далеч по-високи доходи от тези в България, отбелязват анализаторите.

В Пловдив и Варна жилищата са достъпни за едва 10% от домакинствата. Бургас отбелязва резултат близък до средния за страната, където имотите са достъпни за 30% от гражданите.

Два сценария пред пазара на жилища в България

• Лихвите остават ниски и балонът се „надува“

Според единия сценарии - лихвите по ипотечните кредити у нас остават близо до сегашните нива. Така обемът на отпуснатите ипотечни заеми ще продължи да расте, а достъпността на жилищата ще продължи да се влошава.

Така до няколко години ще бъдат изпълнени формалните условия за обявяване на балон в София.

Тъй като междувременно в по-голямата част от Европа нормализирането на лихвите по ипотечните кредити ще е редуцирало съществуващите дисбаланси на пазара на жилища, България ще започне да изглежда все по-уязвима в светлината на случващото се извън нея.

„След като този момент е достигнат, може да се окаже само въпрос на време кога ще последва неконтролирано разплитане на натрупаните дисбаланси по болезнен за икономиката начин,“ посочват в доклада си от „УниКредит Булбанк“.

• Лихвите по ипотечните заеми се увеличават

При втория сценарии лихвите по ипотечните заеми се увеличават, като може да надхвърлят 4%.

Това ще забави ръста на кредитирането за една, дори две години, пише в доклада.

„Ще се забави кредитът към прегряващите пазари на най-големите градове (най-вече София и в по-малка степен Пловдив и Варна), за сметка на увеличаване обема на новоотпуснатите ипотечни кредити за Бургас, Стара Загора, Русе и всички средно големи градове, където цените продължават да са близо до равновесните и не се наблюдава опасно натрупване на дисбаланси,“ пише в годишния доклад на „УниКредит" за достъпността на жилищата в България.

"Процесът ще трябва да се насочва внимателно, тъй като в София има значителен дял празни жилища, което сочи, че предлагането им под наем може шоково да нарасне, ако се стигне до загуба на доходи от страна на домакинствата, поради случващото се на пазара на труда," отбелязват още от банката.

Според доклада при този сценарий би трябвало пазарът на жилища у нас да се върне към благоприятната перспектива в средносрочен план, така че да се не допуска прекомерно поскъване на имотите спрямо доходите в съответните населени места.