Преди 20 години Пенко Пенков изгражда първата си жилищна сграда в района над Зоологическата градина в София. По това време, през 2003 година, районът е толкова слабо развит, че за да започне строителството, се налага да премести обор с крави. Сградата впоследствие става част от малък затворен комплекс, където Пенков и семейството му живеят и до днес.
Компанията му, Build Invest, продължава да разпознава потенциала на места, които други все още не забелязват. Един от тези проекти е затвореният комплекс Amaya, разположен до мол Paradise в София – в район, който по това време също е далеч от популярността, на която се радва днес.
С годините клиентите все повече оценяват модерни комплекси, които съчетаващи качество, комфорт и сигурност, а New Land District отговаря на тези изисквания.
Проектът New Land District е разположен върху 200 декара в село Лозен – район, известен с чистия си въздух и близостта до планината. Някога там е било планирано изграждане на белодробна болница, заради специфичните въздушни течения, които не позволяват задържането на мъгли, характерни за останалата част от софийското поле.
Темата за имотите в България традиционно предизвиква голям интерес, тъй като много от тях се купуват не само за лично ползване, но и с инвестиционна цел. В този контекст разговаряме с Пенков за променящите се нагласи на клиентите, за предимствата на живота в близост до природата като алтернатива на претоварения град, както и за актуалните тенденции в строителния бизнес.
За разлика от София, Виена години наред оглавява класациите за най-добър град за живеене. Градската среда и жилищната политика на Виена са част от причините. Като предприемач, който има опит и на двата пазара, какво ѝ липсва на София в жилищното строителство?
Пенко Пенков: Да, имам известен опит с два проекта във Виена, които бяха свързани с надстрояването на стари жилищни сгради. Тези проекти се оказаха изключително сложни – както по отношение на одобрението, така и на строителството и въвеждането им в експлоатация. Те обаче са много ценни за компанията ни, тъй като ни предоставиха богат опит в работа с подобен тип сложни обекти.
Що се отнася до строителството в София, особено през последните години, впечатление прави значителното повишаване на качеството на реализираните проекти. Мога да кажа, че някои от тях дори надминават стандартите на сходни проекти в Австрия и Германия. Ако погледнем сградите, построени през последните 30 години, лесно може да се види техният етап на развитие и как те отразяват времето, в което са създадени. През последните 5-6 години обаче наблюдаваме значителен напредък – инвеститорите стават все по-опитни и амбициозни, а това води до по-качествени и смислени проекти.
Смятам, че Билд Инвест България е сред компаниите, които създават проекти на европейско ниво. Инвеститорите като цяло вече са по-добре образовани, а клиентите стават все по-взискателни към качеството на имотите, които търсят. Това е ясен знак, че българският пазар върви в положителна посока и става конкурентоспособен на международно ниво.
В София проектите ви са ново строителство в периферни части на града - периферни спрямо центъра и периферни спрямо Околовръстното шосе. Как тези инвестиционни решения са свързани с имотния пазар и отговарят на търсенето на потребителите?
Проектите, които избирам, обикновено са разположени в южната част на София, в райони, които намирам за перспективни.
Гордея се, че разпознавам потенциала на дадено място, още преди то да стане популярно. Пример за това е дори офисът, в който разговаряме в момента (бел. ред. на ул. “Тинтява”). Когато започвах да инвестирам в този район, тук практически нямаше други инвеститори. Мястото беше индустриална зона с производствени халета. Днес картината е напълно различна.
Подобна беше ситуацията с проекта “Амая”, който се намира в „Кръстова вада“ и съвсем близо до мол “Парадайс”. Когато през 2016-2017 година реших да придобия този терен, много мои приятели ме смятаха за луд – те виждаха мястото като прекалено скъпо и непривлекателно за развитие, тъй като тогава районът все още имаше характер на индустриална зона. С времето обаче проектът доказа своята стойност, особено след развитието на инфраструктурата и засиления интерес към района.
Последният проект, който развиваме, също попада в тази категория. Той е разположен в с. Лозен и е терен, който придобихме в периода между 2005 и 2007 година. Реално погледнато, още преди близо 20 години забелязах потенциала на това място, което днес се радва на голям интерес.
Мисля, че този подход – да виждам стойността там, където други още не я забелязват – е резултат от началото ми като по-малка компания. Тогава нямах възможността да инвестирам в най-атрактивните терени в София, които са по-централни и гарантират успех. Затова бях принуден да търся райони с добър потенциал, но на по-достъпни цени. Именно тези решения обаче се оказаха ключови за развитието ми през годините.
Като строителен предприемач, вероятно сте чували коментарите, че София е презастроена, че се създават квартали, които нямат достатъчно инфраструктура. Как стои въпросът от ваша гледна точка?
До известна степен е вярно, че в България липсват достатъчни инвестиции в инфраструктурата от страна на държавата и общината. Твърде често се разчита на частните инвеститори да поемат тази отговорност, което не винаги е справедливо. Това създава напрежение за инвеститорите, които освен да строят сгради, често се налага да изграждат улици, канализация и друга инфраструктура, която по принцип е задължение на държавните институции.
В миналото положението беше още по-проблематично. Преди 20 години имаше проекти, които се реализираха без елементарна инфраструктура – липсваха дори канализация и трафопостове. Днес ситуацията е значително по-добра, благодарение на новите механизми, които изискват от инвеститорите да изградят необходимата инфраструктура, преди сградата да бъде въведена в експлоатация.
За пример мога да дам своя опит с проекта “Амая”. Там ми се наложи да изградя всички улици около сградите, които сега се ползват от целия квартал. Дори се наложи да изкупя някои терени от частни собственици и да ги даря на общината. Това е значително натоварване за инвеститорите, а не всички са готови да поемат такава отговорност. Освен това остава въпросът доколко е справедливо тази роля да бъде оставена изцяло на частния сектор, при положение че инфраструктурата би трябвало да бъде осигурена от държавата и общините.
В същото време, мисля, че е необходимо да се предприемат по-активни действия от страна на институциите – например при изграждането на ВиК мрежата и канализацията. Това би трябвало да предхожда инвестиционните проекти и да улеснява реализацията им.
Относно често обсъждания въпрос за презастрояването в София, смятам че въпреки активното строителство, София продължава да бъде един от най-зелените градове в Европа. Разбира се, естествено е в по-централните райони застрояването да бъде по-плътно. Градът обаче се нуждае от нови, качествени жилища.
Предстои голяма част от старите жилищни сгради, предимно панелните блокове, да излязат от годност. Това създава реална нужда от нови проекти, макар че е важно този процес да бъде добре регулиран и балансиран. Не мисля, че София има безграничен капацитет за ново строителство, но със сигурност има нужда от жилища, които да отговарят на съвременните стандарти и изисквания на пазара.
Как гледате на официалната статистика, че около 30% от жилищата в София стоят празни (по данни на НСИ от преброяването през 2021 г.)
Може би има различни фактори, които влияят върху статистиката и създават определени изкривявания, но аз не смятам, че твърденията за множество незаети жилища отговарят на действителността. Мога да споделя как стоят нещата в моите проекти. В нито една от моите сгради няма свободно жилище, което да не се използва. Това е ситуацията не само в моите проекти, но и при повечето колеги, които познавам – не виждам тъмни и празни сгради в качествените нови комплекси.
Хората, които купуват жилища в качествено изградени и поддържани комплекси, го правят основно с цел да ги използват за собствено обитаване. Основният интерес на клиентите е да живеят в тях, а не да ги държат като инвестиция. В моите проекти в южната част на София, около 90% от купувачите придобиват жилища за лично ползване. Само малка част от тях ги купуват с инвестиционна цел или за отдаване под наем.
Това показва, че новите комплекси в добре развити райони привличат хора, които търсят устойчиви решения за своя дом, а не просто възможност за финансови инвестиции.
Проектът, за който говорим сега New Land District се намира в Лозен, извън София. Това е третият затворен комплекс, който правите, нали така?
Този проект е нещо напълно различно от всичко, което съм реализирал до момента. Разположен е до с. Лозен, в близост до Околовръстния път, и обхваща терен от 200 декара. Това е затворен комплекс, който предлага всички удобства, които човек би очаквал от съвременно жилищно пространство.
Разглеждам тази част от София – земите около Околовръстния път – като естествено продължение на града. Тя се развива изключително динамично през последните години и става все по-привлекателна за софиянци.
Много хора търсят възможността да живеят извън натоварената градска среда, като същевременно остават близо до града. Те искат чист въздух, спокойствие и комфорт – неща, които този проект предлага. Локацията е една от най-добрите, според мен. Околовръстният път осигурява отлична транспортна връзка и достъп до ключови точки на София – лесно и бързо се стига до центъра на града, до Бизнес парка и други важни зони.
В същото време Лозен е известен с чистия си въздух, благодарение на специфично въздушно течение. Всичко това прави проекта изключително привлекателен за хората, които търсят модерен дом, съчетан с природна среда и удобства.
Разкажете повече за концепцията да се живее на практика извън града и на място, което е оградено - какво привлича клиентите в този тип комплекси? Какъв е профилът им?
New Land District ще бъде затворен жилищен комплекс с 24-часова охрана и видеонаблюдение, като ще предлага редица допълнителни удобства – спортен център, фитнес, басейн, заведение, магазин и зона за социални услуги. Това е проект, който осигурява комфорт и сигурност, но същевременно е разположен в непосредствена близост до София, което го прави изключително привлекателен за съвременния градски човек.
Комплексът предлага голямо разнообразие от имоти, които да отговорят на различните нужди и предпочитания на клиента. Ще бъдат изградени различни по големина и функционалност редови и еднофамилни къщи, както и няколко малки многофамилни жилищни сгради. От първата фаза на строителството имаме значителен интерес от клиенти – вече около 25% от жилищата са продадени. Финансирането на проекта се осъществява от Българо-американската кредитна банка (БАКБ), с която работим съвместно и за финансиране на нашите клиенти. В момента разработваме продукт, който ще позволи на купувачите да получат финансиране в по-ранен етап, обхващайки дори довършителните работи на жилищата.
За нас е важно процесът на продажба да бъде личен. Предпочитаме да продаваме имотите директно, като аз и екипът ми се срещаме с повечето клиенти. Това не само ни дава възможност да изградим по-добра връзка с тях, но и да разберем в детайли търсенето на пазара. Ако сме допуснали някакви пропуски или грешки, можем бързо да реагираме и да ги коригираме.
Повечето клиенти, които избират този проект, вече притежават имот в града. За тях този избор е свързан с желание за по-добра среда – по-сигурна, по-чиста и по-организирана. Те търсят комплекс, който да съчетава удобства с качествено обкръжение, което е все по-важен критерий на пазара.
Тази тенденция – клиентите да се стремят към все по-високо качество – е много ясна. Днес купувачите не се интересуват само от качеството на самото жилище, а и от цялостната среда, която проектът предлага. Комплексите от затворен тип, независимо дали се намират в рамките на града или малко извън него, ще бъдат все по-търсени и с нарастваща стойност.
Подобно на развитите европейски столици, и тук пазарът ще става все по-фрагментиран. Имотите, които предлагат допълнителна стойност – било то удобства, инфраструктура или качествена среда – ще бъдат по-желани и, съответно, по-скъпи. Това е естественото развитие на пазара и ние се стремим да отговорим на тези очаквания.
Какво по-различно предлага животът в един такъв затворен комплекс извън града, отколкото такъв в града?
Едно от най-значимите предимства на New Land District е ниският коефициент на застрояване – само 0,45, Намалили сме застрояването наполовина от максимално допустимото. Така 60% от терена ще бъде оставен за изграждането на детски площадки, зони за спорт и отдих, изкуствено езеро и засаждането на над 7000 дървета.
Тази разлика създава условия за простор между сградите и изобилие от зелени площи, което формира естествена, приятна и здравословна среда за обитателите. Убеден съм, че хората все повече ще оценяват именно тези качества – пространство, зеленина и възможност за живот в близост до природата.
Комплексът предлага и редица други предимства – сигурна среда, чист въздух и непосредствена близост до Лозенската планина. Районът предоставя достъп до множество пешеходни маршрути, които буквално започват от прага на дома. Можете да излезете от вратата си и само след минути да се озовете сред гората – това е нещо изключително ценно за хората, които търсят баланс между градския живот и природата.
Що се отнася до транспортните връзки, те са добре осигурени. Благодарение на бързия достъп до Околовръстния път и Цариградко шосе, се стига бързо до повечето ключови точки на София.
Точно това исках да ви попитам. Един от най-големите проблеми на София са задръстванията, транспортната инфраструктура и нелесната, да я наречем така, мобилност. Това е проблем дори в рамките на града, как стоят нещата с проекта в Лозен? Има ли шанс човек без кола да се придвижи бързо и лесно от дома си до централните части на града и обратно?
Трябва да признаем, че придвижването без автомобил в София е относително трудно. В повечето части на града хората трябва да сменят няколко превозни средства, за да стигнат желаното от тях място. В този смисъл, нашият комплекс не прави изключение – автобус минава наблизо, но със същата честота, както например по “Симеоновско шосе” или бул. “Черни връх”.
Истината е, че всички райони, които са далеч от метростанции, се сблъскват с подобни предизвикателства в достъпа до обществен транспорт. Това обаче не означава, че като инвеститори не търсим решения за удобството на нашите клиенти. Планираме да осигурим малки електрически бусчета, които да превозват живущите до близката станция на метрото. Тази услуга ще бъде допълнително удобство за обитателите и ще улесни придвижването им.
Разбира се, голяма част от клиентите в подобни затворени комплекси все пак разчитат на автомобили. Това е характерно за младите семейства, които са основната група купувачи в нашия проект. Обикновено те са на възраст между 30 и 50 години и избират подобна среда, за да осигурят по-добро качество на живот за себе си и децата си.
Една от ключовите причини за този избор е възможността децата да играят спокойно и безопасно в затворена среда. В комплекса те ще могат да взаимодействат с други деца, но на място, което е сигурно, чисто и далеч от градския хаос.
Когато говорим за млади семейства с деца, в София има огромен проблем с детските градини и достъп до качествени училища . Има ли предимства в това отношение Лозен?
В Лозен има две общински детски градини и едно училище, а освен тях в района са налични и качествени частни проекти. В днешно време обаче родителите все по-рядко водят децата си в най-близкото учебно заведение. Вместо това те търсят училища и градини, които предлагат по-добро образование и грижи. Уверени сме, че планираната връзка на нашия комплекс с метрото ще улесни достъпа и до такива институции.
В близост до комплекса се намират реномирани частни учебни заведения. Всички те са на пешеходно разстояние, като допълват възможностите на общинските градини и училища в Лозен.
На практика обаче животът извън града не променя значително навиците на хората – за основните си нужди, като водене на децата на училище, спорт или извънкласни занимания, те разчитат основно на автомобили. В София, дори с удобното метро, задачата да заведеш дете в градина, после на плуване или уроци, често изисква да смениш няколко транспортни средства, което отнема значително време и усилия.
Това не е проблем само в България – в повечето европейски столици животът в центъра е съпроводен със сходни неудобства. Въздухът е замърсен, паркирането е проблематично, шумът е постоянен, а пространството – ограничено.
В тази връзка, една от гордостите на нашия проект е осигуряването на достатъчно паркоместа за всяко жилище. Къщите в комплекса разполагат с две закрити и едно открито паркомясто, докато блоковете имат подземни гаражи с достатъчно паркоместа за обитателите и техните гости. Това гарантира, че проблеми с паркирането няма да възникват и осигурява допълнително удобство за всички жители.
Какви други услуги са предвидени в комплекса?
Комплексът ще предлага редица удобства, които да осигурят комфорт и качествена среда на живот за обитателите. Ще има спортна площадка и специално обособени детски зони, което ще създаде условия за активен и безопасен начин на живот за семействата с деца. Комплексът е ограден и охраняван, а чистият въздух и близостта до природата добавят усещане за спокойствие и сигурност, което е трудно да се намери в градската среда.
Всички системи в комплекса – от озеленяването и поливането до охраната и поддръжката – ще бъдат централизирано управлявани. Това ще осигури високо ниво на поддръжка и комфорт за жителите. Освен това предвиждаме допълнителни индивидуални услуги, като например дребни ремонти и поправки, които ще улеснят ежедневието на обитателите.
Естествено, в комплекс с толкова много хора е необходимо и социално пространство. Затова сме предвидили зони за спорт, заведение, магазин и дори услуги като фризьорски салон. Целта е да осигурим всички необходими удобства на една ръка разстояние, така че жителите да разполагат с всичко, от което се нуждаят, без да напускат комплекса.
Предлагате решение "до ключ", а какво означава това за клиентите, те ще имат ли участие в решенията за интериора?
Предлагането на жилища “до ключ” все още е относително ново за България, но е подход, който активно развиваме. Стремя се да избегна стандартния модел, при който жилището се предава на шпакловка и замазка. Тази допълнителна услуга носи много предимства на клиента и им позволява да реализират индивидуален проект който ние довършваме изцяло. Работим с няколко интериорни дизайнери, които, съвместно с клиента, ще разработят най-оптималния за тях проект.
Разбира се, с напредването на строителството и при наличието на непродадени имоти ще се наложи да стандартизираме интериорните решения. За тях ще подберем няколко популярни и функционални варианта, които ще реализираме, предлагайки завършени жилища.
Поел съм ангажимент всеки етап на проекта да бъде въведен в експлоатация само когато всички жилищни единици в него са напълно завършени. Това осигурява спокойствие за новите обитатели, тъй като няма да се налага да търпят ремонти, шум, замърсяване или повреди на вече изградената инфраструктура.
При толкова голяма инвестиция в инфраструктурата – включително тротоари, алеи и озеленяване – е немислимо да допуснем ремонтни бригади или контейнери за строителни отпадъци след заселването. Това ще бъде избегнато чрез внимателно планиране и организация на довършителните работи. Стремим се тези дейности да бъдат изпълнени със сухо строителство, което е по-бързо и ефективно.
Работим активно с клиентите, които са закупили имоти, за да им помогнем да завършат интериорите си по оптимален начин. Забелязваме, че често хората купуват апартаменти на шпакловка и замазка, но след това започват да правят промени – преместват осветлението, мивките или други елементи, което води до значителни разходи и време за повторни ремонти.
С нашия подход този процес се елиминира. Идеята е клиентите да спестят време, усилия и средства, като получат готово, функционално и красиво жилище, съобразено с техните нужди и предпочитания.
Казахте че най масовите къщи са тези, които са най достъпни. Единствено не сме засегнали въпроса с цените какво можем да кажем, защото ясно е, че във високия сегмент обаче в какви граници са?
През последните години цените на недвижимите имоти в България нараснаха значително, но това беше очакван и напълно нормален процес. Ние сме част от глобалния пазар – използваме същите строителни материали и технологии, което прави нелогично цените у нас да бъдат в пъти по-ниски от тези в Западна Европа.
Към момента цените за къщите варират между 2600 и 3000 евро/кв.м с включен ДДС, докато апартаментите са– около 2300-2400 евро/кв.м с ДДС. В най-популярния сегмент на къщите – редовите къщи – цените са в диапазона 540 000 до 750 000 евро с включен ДДС, в зависимост от площта и конкретната локация в комплекса.
Интересно е, че цените на редовите къщи са сравними с тези на големите апартаменти в престижните софийски квартали. Например, апартамент с площ между 180 и 200 кв.м в добро местоположение в София би струвал приблизително колкото редова къща в нашия комплекс.
Тази тенденция показва, че хората все повече оценяват предимствата на живота в къща – простор, самостоятелност, зелени площи и качествена инфраструктура, които трудно могат да бъдат осигурени в апартамент дори в най-добрите градски райони.
Как е обезпечена инфраструктурата откъм електричество и ВиК ?
Нашият проект включва значителни инвестиции в инфраструктурата, които ще подобрят качеството на живот не само за обитателите на комплекса, но и за целия район. Например, ще изградим собствена пречиствателна станция, както и специални връзки, които ще осигурят достатъчно електрическа мощност за нашите нужди.
Съвместно със съседен комплекс изграждаме помпена станция и резервоар, които ще подобрят водоснабдяването както за нашия проект, така и за района на Лозен и Герман.
Развитието на подобен тип комплекси има положително въздействие върху цялата среда. Освен че изграждаме нови улици, ние подобряваме и достъпа до електричество, тъй като в момента в Лозен съществуват проблеми с електрозахранването. Колкото повече комплекси като нашия инвестират в инфраструктурата, толкова по-добри ще бъдат условията и за останалите жители на района.
Смятаме, че нашият проект е пример за устойчиво развитие, което носи ползи не само за новите обитатели, но и за цялата местна общност.
Казахте, че 25% от имотите в New Land District вече са продадени, на какъв етап е строителството? Кога се очаква комплексът да бъде завършен?
Строителството на целия комплекс е планирано да се осъществи в три етапа, като общият срок за реализация е около 7 години. Това се дължи на големия терен, който позволява проектът да бъде разделен на отделни фази, за да се осигури плавно развитие и удобство за бъдещите обитатели.
Първият етап обхваща приблизително 40% от общото предвидено застрояване. Очакваме тази фаза да бъде завършена в рамките на 2,5 до 3 години. Към момента сме на етап изграждане на инфраструктурата, както и на грубото строителство на къщи и сгради. Този процес се движи по план и се очаква да приключи до средата на следващата година.
Поетапният подход ни позволява да осигурим високо качество на изпълнението, като едновременно с това създаваме условия за живот в завършените части на комплекса, докато останалите фази се реализират.
Колко къщи са това?
В първия етап на проекта предвиждаме изграждането на около 120 къщи и 100 апартамента. Когато целият комплекс бъде завършен, той ще включва общо около 350 къщи и 180 апартамента, разположени в 16 жилищни сгради.
Тази мащабност ни позволява да създадем разнообразие от жилищни опции, които да отговарят на различните нужди и предпочитания на бъдещите обитатели.
Ако нашият сайт ви харесва, можете да се абонирате за седмичния ни нюзлетър тук:
