Абонирайте се за нюзлетъра на "Булевард България", за да получавате селекция с най-интересните теми на седмицата през погледа на нашия екип:
Пазарът на търговски недвижими имоти в Европа буди все по-големи тревоги, като някои инвеститори се питат дали той не е следващият сектор, който може да започне да се срива след банковата криза от миналия месец.
По-високите лихвени проценти повишиха цената на заемите и понижиха оценките в сектора на недвижимите имоти, който се развиваше бурно през последните години в условията на ниска доходност на облигациите.
Междувременно сривът през март на американската Silicon Valley Bank и последвалото спешно спасяване на Credit Suisse предизвикаха опасения, че евентуално банково източване може да предизвика спад в сектора на имотите. На този фон по-рано през април Европейската централна банка предупреди за „ясни признаци на уязвимост“ в сферата на недвижимото имущество, изтъквайки намаляващата ликвидност и ценовите корекции.
По данни на Morningstar Direct още през февруари европейските фондове, инвестиращи директно в недвижими имоти, регистрираха отлив на средства в размер на 172 млн. паунда (215,4 млн. долара) - рязък контраст с притока от почти 300 млн. паунда, отчетен през януари. Някои анализатори, като тези в Citi, очакват поевтиняване на акциите в сектор недвижими имоти с 20-40%.
Сегментът на офис площите – основен компонент на пазара на търговски недвижими имоти – буди най-сериозни притеснения предвид преминаването към отдалечени или хибридни модели на работа след пандемията от Covid-19. „Хората се притесняват, че връщането към офисите не се е осъществило … в същото време има и твърде много кредитиране в тази област“, заяви миналия месец Бен Емънс, директор и старши портфолио-стратег в базирания в САЩ инвестиционен мениджър NewEdge Wealth, в ефира на CNBC.
Ситуацията задълбочи опасенията, че някои банки може да се окажат изложени на риск. В САЩ например търговските недвижими имоти представляват около 25% от кредитните портфейли на банките – процент, който достига до 65% сред по-малките финансови институции, сочат данните на Goldman Sachs. За сравнение, при европейските банки този дял е около 9%.
Рисковете в Европа са по-малко остри, отколкото в САЩ. Пере Винолас Сера, главен изпълнителен директор на испанската компания за недвижими имоти Inmobiliaria Colonial и председател на Европейската асоциация за публични недвижими имоти (EPRA), обясни, че тенденцията за връщане към офисите е по-силна в Европа, отколкото в отвъд Океана. А процентът на „усвояване“ или заетост на офисите е по-висок на континента.
Към края на 2022 г. процентът на незаетите офис площи в Европа възлиза на около 7%, което е доста под 19% в САЩ, според консултантската компания за недвижими имоти JLL. В рамките на портфолиото на Inmobiliaria Colonial Винолас заяви, че текущите нива на незаетост са дори по-ниски – 0,2% в Париж и 5% в Мадрид.
„Никога не съм виждал това през живота си. Данните за степента на заетост са на най-високо ниво“, каза Винолас.
В края на миналия месец JP Morgan отрази това мнение, като в своя изследователска бележка заяви, че опасенията за разпространение на кризата в САЩ в Европа са преувеличени.
„От фундаментална гледна точка смятаме, че всякакво разпространение на проблемите от американските банки или американския сектор на търговските недвижими имоти (CRE) върху европейските партньори не е оправдано, като се има предвид различната динамика на сектора“, заявиха от банката.
Все пак несигурността в сектора остава, предупредиха анализаторите. Особена загриженост буди концентрацията на финансиране от небанкови кредитори – или т.нар. банки в сянка – които са поели тежестта след затягането на регулациите за традиционните играчи, каза Матю Пойнтън, старши икономист по недвижими имоти в Capital Economics.
Преди световната финансова криза традиционните банки в Европа предлагаха заеми в размер на 80% от стойността на сградата. Днес те рядко надхвърлят 60%.
„За тях (банките в сянка) се знае много по-малко, а те може да са по-уязвими към повишаването на лихвените проценти, например“, каза Пойнтън.
