От Сан Франциско и Ню Йорк, през Лондон до Хонконг – по-високите лихвени проценти и спадащите стойности на имотите създават опасна пропаст на пазара на търговски недвижими имоти. Собственици изоставят големи офис центрове, а други намират наематели само за част от пространствата. „Заразата“ се разпростира глобално и проблемите вероятно ще преследват сектора с години, става ясно от анализ на Bloomberg.
След дългия период на покупки, подхранван от евтиния дълг, сега собствениците и кредиторите се борят с промените в начина и мястото на работа, пазаруване и живот след пандемията. В същото време по-високите лихвени проценти оскъпяват покупката или рефинансирането на имоти и по всичко личи, че настъпва преломен момент.
Според Асоциацията на ипотечните банкери само в САЩ през тази и следващата година предстои да бъдат отпуснати заеми за търговски недвижими имоти на стойност около 1,4 трилиона долара. Когато настъпи крайният срок, собствениците, изправени пред големи плащания по главницата, може да предпочетат да не изпълнят задълженията си вместо да вземат нов заем, за да платят сметката.
Големи институционални собственици, сред които Blackstone, Brookfield и Pimco, вече са решили да спрат плащанията по някои сгради, защото са открили по-добри възможности за използване на парите и ресурсите си. „Налице е значителен стрес“, казва Харолд Бордуин, директор в Ню Йорк в Keen-Summit Capital Partners LLC, която е специализирана в предоговарянето на проблемни недвижими имоти. „Хората не се отказват толкова лесно от активите, освен ако просто не виждат никаква надежда“.
Броят на сделките намалява, а когато се сключват, спадът на цените е значителен. В САЩ, където процентите на възвръщаемост на офисите са по-ниски, отколкото в Азия и Европа, стойността на офисите от висок клас е спаднала с 27% от март 2022 г., когато лихвените проценти започнаха да се покачват, според компанията за анализ на данни Green Street. Цените на жилищните сгради са се понижили с 21%, а на търговските центрове – с 18%.
Очаква се цените на офисите да спаднат с повече от 25% в Европа и с почти 13% в Азиатско-тихоокеанския регион, преди да достигнат дъното, прогнозира PGIM Real Estate, подразделение на Prudential Financial Inc.
Оттам очаква бавно възстановяване на стойностите. За сравнение, след финансовата криза от 2008 г. цените на офисите в САЩ се възстановяваха шест години.
„Този път смятаме, че ще отнеме 10 години“, казва Ричард Баркам, глобален главен икономист на CBRE Group Inc.
Неволите на търговските имоти ще увеличат напрежението във финансовата система, която вече се съпротивлява на тазгодишната криза в регионалните банки. И тъй като спадът се задълбочава, той може да окаже трансформиращо въздействие върху някои градове, които се сблъскват с проблемите с празните сгради и по-ниските приходи от данъци върху недвижимите имоти.
Въпросът е дали корекцията в сектора на търговските имоти ще бъде достатъчно голяма, за да дестабилизира икономиката като цяло. Въпреки че става дума за глобални тенденции, секторът на недвижимите имоти се характеризира с местните си местните си особености. „Всички градове имат различни истории“, казва Питър Хейс, управляващ директор на отдела за инвестиционни проучвания на PGIM Real Estate в Лондон. Отбелязвайки различията в локалните търсения, той казва, че инвеститорите трябва да мислят през призмата на географските ширини много повече, отколкото досега.
Ето как се развиват проблемите в някои големи финансови и бизнес центрове по света.
Сан Франциско
Никъде в САЩ кризата не е толкова изразена, колкото в Сан Франциско, където тенденцията на спад набира скорост, тъй като една след друга сградите изпадат в неплатежоспособност. Цените на имотите в технологичния център достигнаха рекордни стойности през последното десетилетие, така че имат предпоставки за падане от доста високо.
Градът процъфтяваше с горещи стартъпи – Airbnb, Twitter, Uber Technologies – наред с утвърдени гиганти като Salesforce. Сега много от тях съкращават работни места и офис площи.
Анализаторите отбелязват и кризата с бездомниците в Сан Франциско, съсредоточена също в центъра на града. Честите кражби на дребно също допринесоха за затварянето на някои магазини.
През юни собствениците на най-големия търговски център в града, Westfield San Francisco Centre, на практика предадоха ключовете на притежателите на ипотека на стойност 558 млн. долара. Ходът бе предприет, след като Nordstrom Inc. обяви, че затваря универсалния си магазин в комплекса. Заради блокирането на туризма покрай пандемията пък бяха спрени и плащанията по дългове за големи хотели, като Hilton San Francisco Union Square и Parc 55 San Francisco. И не само.
Процентът на незаетите и налични офис площи се е утроил в сравнение с времето преди пандемията. Падащите цени привличат вниманието на някои инвеститори, видели удобни възможности, но това, което изглежда интересно за страничния наблюдател, е мъчително за собствениците. Най-силно притиснати в менгемето между падащи цени и поскъпващи дългове са търговските сгради, но и някои по-нови многофамилни здания.
Ню Йорк
Въпреки че улиците на Ню Йорк са оживени от туристи и жители, само около половината от офис служителите са се върнали на работните си места, според компанията за охрана на сгради Kastle Systems. Десетки сгради се борят със загубата на наематели и с необходимостта от модернизация според новите изисквания.
Емблематични сгради в световната финансова столица изпадат в затруднено положение, пише изданието. Собственикът на Seagram Building, небостъргач от 50-те години на миналия век в Мидтаун, например трябваше да договори едногодишно удължаване на срока на дълга от 1 млрд. долара, чийто падеж настъпва тази година, след като не успя да осигури финансиране.
Строителният предприемач GFP Real Estate получи двугодишно удължаване на срока на сградата DuMont, кула в стил ар деко на Медисън авеню, след като не успя да изплати ипотеката на стойност 103 млн. долара. За да сключи сделката, GFP трябваше да отдели капитал, предвиден по-рано за други цели.
Кметът Ерик Адамс призова за завръщане в офисите, които тази година се очаква да достигнат рекордните 22,7% незаети площи. Това е важно за градската хазна, защото перото обикновено представляват около 20% от приходите от данъци върху недвижимите имоти в града.
Съвместно проучване на изследователи от Нюйоркския университет и Колумбийския университет установи, че до 2029 г. офисите в града ще загубят 44% от стойността си преди пандемията поради влиянието на дистанционната работа.
Лондон
Широкото разпространение на хибридната работа се отразява неравномерно на Лондон. Процентът на незаетите офиси в столичния Уест Енд, където се намират най-оживените търговски обекти и нощни заведения, е почти рекордно нисък. Наемите там обаче се повишават, тъй като компаниите са готови да плащат повече на квадратен метър, като същевременно заемат по-малко площ като цяло.
Районът Канари Уорф, в който се намират стъклено-стоманените кули от 90-те години на миналия век, е в най-тежко положение. Кварталът, възприеман от повечето хора като място, създадено единствено за банкери, все по-трудно се задържа на пазара за големи наематели на офиси. Адвокатската кантора Clifford Chance напуска, за да отиде в нов – и много по-малък – офис в по-централно разположения район на Лондонското сити. HSBC Holdings Plc също си търси нова централа.
Две офис сгради, които само преди няколко години бяха смятани за „трофейни“, сега са в ръцете на кредитори. Консорциум, ръководен от Lloyds Banking Group Plc, назначи синдици на 5 Churchill Place и 20 Canada Square, след като собственикът на сградите, китайската Cheung Kei Group, не успя да изплати обезпечените с тях заеми. И двете сгради са свободни и имат значителни разходи за ремонт.
Друг проблем, който е надвиснал над лондонския пазар на недвижими имоти, е перспективата стотици сгради да останат ненужни, тъй като не отговарят на екологичните изисквания на Обединеното кралство. До 2030 г. ще бъде незаконно да се отдават под наем търговски сгради, които са класифицирани под клас B. Това принуждава наемодателите да извършват скъпоструващи подобрения, за да не рискуват офисите да останат празни.
Brexit също допринесе за това Лондон да загуби част от финансовото си очарование, казва Хейс от PGIM. Офис сградите са „много, много уязвими в краткосрочен план“, казва той.
Стокхолм
За шведския пазар на имоти основният проблем не са празните офиси, а огромният размер на дълга, който някои компании за недвижими имоти натрупаха по време на ерата на най-ниските лихвени проценти. Голяма част от това финансиране идва от краткосрочни облигации с плаващ лихвен процент, така че доходността и разходите ще нараснат.
Наемодателите в най-голямата скандинавска държава трябва да обърнат или рефинансират облигации на стойност 42 млрд. долара през следващите пет години, като почти една трета от тях са дължими през следващата година.
Хонконг
Проблемите са налице и в далечна Азия.
26-етажна сграда с гледка към прочутото пристанище Виктория в Хонконг влезе в заглавията на вестниците през 2015 г., когато China Evergrande Group, която по това време не бе световноизвестна, я закупи за 1,6 милиарда долара – повече от два пъти над предишния рекорд за офис кула. Сделката стана пример за бума на пазара на недвижими имоти в азиатския финансов център, който през следващите години привлече значителни капитали
Инвестирането в офиси изглеждаше сигурен залог в град с ограничени площи и силно търсене от страна на компании от континентален Китай. След това обаче дойдоха антиправителствените протести и строгите мерки срещу пандемията. Инвеститорите започнаха да преосмислят статута на Хонконг като финансов център. Към сътресенията се прибави и кризата с дълговете на китайските имоти, в чийто център бе Evergrande.
Процентът на незаетите площи в офис сградите от най-висок клас в Хонконг се покачи до 15% през април, което е повече от три пъти над дела през през 2019 г., сочат данни на Colliers International Group Inc.
За разлика от наемодателите в Ню Йорк и Лондон, хонконгските не могат да обвиняват дистанционната работа за спада. Високоефективната система на обществения транспорт в града и малките апартаменти са предпоставка за по-малко основания за работа от вкъщи. Хората вече се върнаха в офиса, сочат данните.
Но сривът на търговския пазар в условията на повишаващи се лихвени проценти все още поставя собствениците на имоти като Evergrande в трудна ситуация. Те не могат да рефинансират сградите заради спадащите стойности, нито пък могат лесно да намерят купувачи за тях. Изборът е да се продадат с голяма отстъпка или да се свият лихвените плащания. Вместо да осигуряват ликвидност и стабилност, недвижимите имоти са се превърнали в бреме.
Ако нашият сайт ви харесва, можете да се абонирате за седмичния ни нюзлетър тук:
